Jason的虛擬世界

  鐵路人系列來到第三篇，是次談的是物業部。物業部是比較特別的部門，在世界各地的鐵路公司，都沒有像我們這樣規模龐大的物業部。從頭說起的話，要談到所謂「鐵路＋物業」這個獨特的發展模式，這是廿多年前一些高人想出來的工程融資方法，就是把車站／車廠上蓋的物業發展權批予鐵路公司，以發展利潤來補貼巨大的資本開支，令鐵路建設及營運可以自負盈虧，而不像大部份國營鐵路那樣，要用納稅人的稅款來補貼。此模式的另一好處，是上蓋物業的規劃可以在鐵路設計時一併進行，以便在興趣鐵路時，可以預先進行地基及其他所需的工程，在鐵路開始運營後，發展商便可另行建造上蓋物業，而無須影響鐵路運作。不採用這種方法，均不能盡用車站／車廠上蓋的發展潛力。

物業部的同事主要分成三大組，第一組是物業發展，他們和發展商一樣，主要是策劃項目發展：擬定商住比例、發展規模，估算地價及利潤，考慮如何把項目分期推出市場，擬定和發展商的合約及分紅模式，招標及批出發展合約。第二組是物業項目，主要負責後期監管發展商的進度及品質，並作為政府部門以及鐵路營運／工程部門的技術協調單位。物業項目組的同事亦會在前期提供物業設計及造價估算的服務，以落實物業發展組提出的計劃。我們和這兩組的同事合作最多，在研究一個鐵路項目的財務可行性時，我們都會審視物業發展的規模，並寫入交給政府的報告書內。故此鐵路及物業的可行性研究，幾乎都在同一時間進行，自然要互相配合。

到了初步及詳細設計階段，大家會各自聘請設計顧問，同步進行設計。以車站為例，我們在設計時，一定要知道未來高層樓宇的位置，才能決定樁柱的大小及數量，因這些樁柱會同時承托車站及物業，設計時自然要作出適當的估算。同樣地，物業部的同事亦會希望車站的通風井及出入口等設施，可以配合整個物業發展，所以雙方的顧問都會在我們的辦公室中工作，以便隨時交換資料及協商。當然，在過程中少不免會各持已見，臉紅耳熱一番之後，還是要作出妥協。像機場鐵路那種規劃的車站，其上蓋基本上就是一個小社區，故此要聘用一些城市規劃顧問來訂定整體發展方針，然後再就每一個項目作初步設計，當中涉及的人員之多，大家也可以想像得到。

物業部和我們的最大分岐，是各自的定位有所不同，他們認為自己是賺錢部門，所以我們應該儘量遷就，我們則說沒有鐵路就沒有上蓋物業，而鐵路本身有很多功能性的要求，當然是以鐵路為先。不過合作了這麼多年，大家都知道對方的要求，所以爭議雖然少不免，但最後都能夠完成不少足以令大家自豪的項目。不是在賣廣告，內地及世界各地的同業都對我們的發展方式深感興趣，而我們得而打出香港市場，這個「鐵路＋物業」的模式幫助甚大。

最後一組的物業部同事，是負責物業管理。除了「賣斷」給發展商外，我們亦自行管理一些住宅及商場，故此也聘用了一批負責物業管理的人員。物業管理的競爭甚大，近年的發展亦越來越「豪宅化」，所以對聘用人員的要求也不斷提高。小臣曾帶一些內地專家去參觀九龍站上蓋的物業發展，物業管理部的同事幫了不少忙，亦令小臣深深感受到他們的管理質素。

鐵路物業是一個很有趣的課題，有機會可以再寫幾篇。